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北京市凯诺律师事务所:哪些房屋拆迁活动不合法?

2018年1月24日  北京土地征收补偿专业律师   http://www.tdzclsb.com/


  无论是对土地进行征收,还是对房屋进行拆迁,这些活动都必须要在法律规定的范围内进行,否则的话行为不合法,势必就要追究相关人员的法律责任。具体来说,哪些房屋拆迁活动不合法呢?下面就是北京拆迁律师为大家整理的哪些房屋拆迁活动不合法的经验,希望能够帮到大家。觉得有用的朋友可以分享给更多人哦!

  首先,房屋拆迁管理部门对颁发拆迁许可证的依据材料审查不严。

  开发商或者别的单位要想成为合法的拆迁人,就要申请领取房屋拆迁许可证,向县级以上人民政府房屋拆迁管理部门提交下列五项材料:

  1、建设项目批准文件;

  2、建设用地规划许可证;

  3、国有土地使用权批准文件;

  4、拆迁计划和拆迁方案;

  5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。房屋拆迁管理部门应当严格审查这些材料,只有在五项材料均具备、真实的情况下才能核发拆迁许可证。不过现实情况是,有的地方政府为了一定的经济利益,为开发商大开方便之门,让材料不全、甚至不具备任何材料的开发商轻轻松松就拿到了拆迁许可证。可想而知,这样的拆迁许可证是违法的。

  其次,颁发拆迁许可证的主体、对象不当。

  依照法律规定,颁发拆迁许可证的主体应当是县级以上人民政府房屋拆迁管理部门,一般包括城乡建设局、房屋管理局、政府单独成立的独立于建设局的房屋拆迁管理办公室、隶属于建设局的房屋拆迁管理办公室四类。不过实践中经常会有区级政府部门颁发拆迁许可证,构成颁发主体的违法。

  与颁发主体对应的另一种违法情形是颁发对象的不当。拆迁许可证的持有人,也就是拆迁人,应当是拥有项目许可、规划许可、土地使用许可的单位。在实际中,在同一建设项目中拥有项目许可、规划许可和土地使用权许可的主体与房屋拆迁许可证上注明的主体不一致的现象并不少见,这种现象的产生在我国有一定的社会背景,但却是违反拆迁许可制度的。

  再者,房屋拆迁许可证的本身内容错误。

  拆迁许可证本身记载的内容比较简单,只包括拆迁人、拆迁项目、拆迁面积、拆迁期限等几项内容。不过在实践中,房屋拆迁许可证各种事项填写不当,甚至是面积不明、四至不清的现象经常发生。遇到这种情况,一方面可以考虑是否是房屋拆迁管理部门的工作失误,另一方面则可以考虑是拆迁项目行政违法的其中一种变现,并可以由此寻找更多的违法点。

  要是发现房屋拆迁活动不合法的,此时一定要拿起法律武器来保护自己的合法权益,要是不知道该怎么进行拆迁维权的话,此时可以委托专业的律师来帮助自己处理。当然,对于拆迁部门而言,不能只顾自己的政绩,还是要为当地居民考虑,即使要对房屋进行拆迁,也要严格按照法律规定的来。

  城市房屋拆迁装修评估补偿规定有哪些?

  一、国务院有关装修评估补偿的规定

  《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第24条的立法释义明确了:

  1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的;

  2、货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;

  3、如果要对装修进行补偿,应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

  从上述解释可以看到:

  1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的;

  2、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。

  各地在制定评估细则时,在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。

  当然,我们应该认识到,国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素,并不是指房屋建筑中的装饰部分工程。作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中,只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。

  二、装修估价时计算的注意事项

  1、价格时点

  由于建筑装饰材料价格变化较快,应注意采用两个时点,即装修作业当时与拆迁时点。分别采用时点下人工材料机械价格计算其工程造价。这是因为作为被拆迁人不是主动的到市场上将其房屋卖出而是被动无奈的。如果物价下跌,被拆迁人已投入了资金,没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨,被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值,此时应按现时价值作为补偿。

  2、价格构成

  在计算装修造价时,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外,还应计算工程的间接费用如:设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场,还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。

  3、成新率的确定

  成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素,装修使用期限一般在5至8年。

  4、装修质量对价值的影响

  在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值,以反映市场状况。

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