房东毁约该如何担责？

　　案例：今年2月15日，刘某与方某通过中介公司签订《房屋买卖居间合同》，以350万元把他名下的房子卖给方某。2月25日，双方在中介公司签订正式的房屋转让合同。但是三天后，刘某反悔了，觉得自己房子卖便宜了，愿意补偿方某10万元，并将房子以390万元转卖给他人，称除非方某愿意加价40万元。

　　律师分析：在二手房买卖认购书中，通常会约定交易房屋的总价、面积、诚意金（定金）、房款的支付方式及买卖双方签订正式的房屋转让合同的期限等内容。由于认购合同已对转让的标的物、价款等作了约定，买方对本约的期待利益已经固化，卖方一旦违约，买方的期待利益也就丧失。同时，买方也丧失了与他人订立同类合同的机会，此时机会损失已转化为现实损失，即信赖利益的损失。

　　在本案中，如刘某确实以390万元的价格将房屋出售给了他人，那么刘某因违反《房屋买卖居间合同》所得到的直接经济利益可视为方某的机会利益损失。因为刘某将房屋另行出售给他人的行为，为其带来了40万元的利益，但同时也给方某造成了损失。刘某违反合同，为自己获取了40万元的经济利益，这也是方某的信赖利益损失。刘某违反诚实信用这一基本的民事法律原则而获得的实际利益，应作为对方某的损失赔偿，即这40万元应赔偿给方某，这既是对刘某违约行为的惩戒，也合理弥补方某的损失。

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