投资房产，我们经常听到小产权房、40年产权、50年产权、70年产权的说法，这些产权到底有什么区别呢？不同产权对我们的投资行为将产生什么影响，哪种产权的房屋最有投资价值？

　　产权：房子是你的，建房子的土地是国家的

　　一般来说，房屋产权包括房屋所有权和土地使用权两部分，房屋所有权是私有财产权的一种，属个人永久所有，受到我国《物权法》的保护。

　　但是，建房子的土地却不归房屋所有者所有。我国《宪法》规定，土地的所有权属于国家和集体所有。国家通过土地有期出让方式，根据土地规划用途的不同，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

　　基于土地使用产生的大小产权之分

　　一般来说，土地使用要经过政府有关部门的土地征集、拍卖等出让手续，包括40年、50年、70年使用年限，国家颁发产权证，这就是大产权房。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

　　但有的土地使用没有经过这一出让手续，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　具体来说，小产权房分三类：在集体建设用地上建成的只能该集体成员购买的房子；在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；各类农业园或养老院的别墅。

　　需要特别指出的是，大产权拆迁有补偿，但小产权没有。而且，小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖，也不能在房管部门登记备案办理抵押等他项权利，也就是说买小产权房不能贷款，只能一次性全款购买，因此，小产权房的价格也非常便宜。

　　对其产权问题，近日，国土资源部再次重申：小产权房不得通过不动产登记合法化！

　　大产权房：不同用途不同土地使用年限

　　根据土地规划用途的不同，大产权房的土地使用年限也不同。按照我国相关法律法规，住宅建设用地最高是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合用地，最高为50年，而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。房屋产权年限自该地块取得之日算起。

　　按常规而言，产权为70年的房子，也就是住宅，可以落户口，子女可以就近入学。而40年、50年产权的房子则不行，且水电费也是按商用标准来收，购房一般不能申请公积金贷款，如果办理商业贷款，也只能得到总房款的五成或六成按揭。

　　但是，随着租售同权的推进，商办类房屋的落户入学、水电费标准等限制也已松动，已经有城市完全放开。这一波政策调整，也给我们投资商办类物业带来了机遇，具体大家要看不同城市的详细政策。

　　产权到期后的续期

　　土地使用权到期后房子怎么办，一直是压在所有购房人心头的一座大山。今年3月8日，在全国两会“部长通道”上，国土资源部部长姜大明终于给大家吃了一剂定心丸，他说：《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

　　去年底，为贯彻落实《意见》精神，妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，我们国土资源部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和登记手续。这一办法公布后，得到了社会积极评价和普遍欢迎。

　　对70年住宅土地使用权到期后的续期问题，我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。

　　由姜大明以上的表态可以确定，土地使用权到期土地并不会被国家收回，我们的房子还将是我们的，买房不论是自住还是投资，未来都有保障！来源：房天下

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